2026년 기준 가족간 저가양도 시 발생하는 취득세 과세표준 산정 기준, 양도소득세 부당행위계산부인, 부담부증여와의 세금 차이 및 자금출처 소명 대비법을 명확하게 정리해 드립니다.
가족간 저가양도 시 취득세 과세표준 및 세금 산정 기준
특수관계인인 가족 간에 부동산을 시가보다 저렴하게 거래할 때 취득세 과세표준은 단순 신고가액으로 적용되지 않습니다. 지방세법상 특수관계인 간 거래에서 시가인정액보다 현저히 낮게 거래한 경우 취득세 과세표준은 거래 가액이 아닌 **’시가인정액(감정평가액, 매매사례가액 등)’**을 기준으로 산정됩니다.
- 취득세 과세표준 기준: 시가인정액과 신고가액의 차액이 시가인정액의 3% 이상이거나 3억 원 이상인 경우, 신고가액을 부인하고 시가인정액을 과세표준으로 적용합니다.
- 3억 원 또는 30% 룰: 상속세 및 증여세법상 증여세 과세 대상 기준(시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액)과 별개로, 양도소득세 부당행위계산부인 기준(시가의 5% 또는 3억 원)이 엄격하게 적용됩니다.
저가양도 vs 부담부증여 양도소득세 및 증여세 차이 비교
부동산을 자녀나 배우자에게 넘길 때 저가양도를 선택할지, 부담부증여를 선택할지에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.
| 구분 | 가족간 저가양도 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 과세 방식 | 매매계약 형태 (양도세 + 증여세 발생 가능) | 증여 + 채무인수 (양도세 + 증여세 분할) |
| 부과 기준 | 시가와의 차액이 3억 원 또는 30% 이상 시 증여세 과세 | 채무액(전세보증금/대출)은 양도세, 순수증여분은 증여세 |
| 자금출처 조사 | 매수자의 매매대금 실제 지급 증빙 필수 | 매수자의 채무 상환 능력 및 이자 지급 내역 조사 |
1. 양도소득세 부당행위계산부인
양도자의 입장에서는 시가보다 5% 이상 낮게 양도하거나 차액이 3억 원 이상일 경우, 국세청은 실제 거래가액을 인정하지 않고 **시가**를 기준으로 양도소득세를 재계산하여 부과합니다.
2. 증여세 과세 기준
매수자(자녀/배우자) 입장에서는 시가와 거래가액의 차액에서 **Min(시가의 30%, 3억 원)**을 공제한 금액에 대해 증여세가 부과됩니다.
감정평가 시가 활용 및 국세청 자금출처 소명 대비법
가족간 거래는 국세청 PCI(소득·지출·재산 연계 분석 시스템)를 통해 전수 조사 대상에 오를 확률이 매우 높습니다. 따라서 사전에 철저한 대비가 필요합니다.
- 감정평가액 활용: 아파트와 달리 매매사례가액이 불분명한 단독주택이나 빌라, 토지는 2개 이상의 감정평가법인을 통해 산정한 감정평가액을 시가로 인정받아 소명 자료로 활용해야 합니다.
- 실제 자금 이체 내역: 금융거래 내역을 완벽히 남겨야 하며, 차용증을 작성한 경우 적정 이율(연 4.6%) 이행 및 원리금 상환 내역을 증빙해야 합니다.
- 자금출처 소명 준비: 매수자의 신고 소득, 기존 보유 재산 처분 금액 등 객관적인 자금 출처를 사전에 확인해 두어야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 7억 원에 매매하면 증여세가 나오나요?
시가 10억 원의 30%인 3억 원 또는 3억 원 중 작은 금액인 3억 원이 공제됩니다. 따라서 차액인 3억 원(10억 원 – 7억 원)이 공제금액 한도 내에 있으므로 자녀에게 증여세는 발생하지 않습니다. 단, 양도자는 시가 10억 원을 기준으로 양도소득세 부당행위계산부인이 적용됩니다.
Q2. 가족간 저가양도 시 취득세는 7억 원으로 내나요, 10억 원으로 내나요?
취득세 과세표준 산정 시 시가인정액(10억 원)과 신고가액(7억 원)의 차액이 시가인정액의 3% 이상이므로, 신고가액이 인정되지 않고 시가인정액인 10억 원을 기준으로 취득세가 부과됩니다.
Q3. 자녀가 매매대금을 부모에게 이체할 때 주의할 점은 무엇인가요?
매수하는 자녀 본인의 명확한 소득 원천이나 보유 자산으로 대금을 지급해야 합니다. 부모에게 다른 계좌로 현금을 받아 다시 이체하는 등 우회 증여 정황이 포착되면 매매 전체가 무효 처리되고 증여세 및 가산세가 부과될 수 있습니다.